La location courte durée, autrefois considérée comme une activité rentable et souple, se voit confrontée à des changements fiscaux et réglementaires profonds en 2025. Ces adaptations sont le fruit d’une volonté gouvernementale de mieux réguler ce secteur, de limiter les effets négatifs sur le marché locatif résidentiel et d’accroître les recettes fiscales publiques. La législation, désormais plus exigeante, impacte à la fois le régime fiscal des loueurs, notamment ceux bénéficiant du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), et les critères d’assujettissement à la TVA des meublés de tourisme. Cette transformation durable appelle les propriétaires et investisseurs à repenser leur gestion et à anticiper leurs stratégies patrimoniales.
Les évolutions clés du régime LMNP face à la nouvelle fiscalité de la location courte durée
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel reste l’une des formes les plus prisées par les investisseurs immobiliers. En 2025, cependant, ce statut intègre plusieurs modifications importantes affectant directement la fiscalité applicable à la location courte durée. Parmi celles-ci, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière constitue une nouveauté majeure.
Traditionnellement, les amortissements déduits au cours de l’activité de location réduisaient la base imposable, mais n’étaient pas réintégrés au moment de la revente du bien selon elorn-immobilier.com. Depuis la loi de finances de 2025, cet avantage disparait pour la plupart des loueurs, ce qui signifie que les amortissements influent désormais sur le calcul de la plus-value imposable. En pratique, cela peut engendrer une hausse de l’imposition lors de la cession du bien. Pourtant, le réel impact peut être modéré par plusieurs facteurs.
Par exemple, les abattements pour durée de détention sur les plus-values réduisent fortement la charge fiscale si le bien est conservé longtemps. En cas de cession après une vingtaine d’années, les plus-values sont généralement exonérées d’impôt, ce qui limite les effets du changement. De plus, la transmission du patrimoine par donation ou succession ne déclenche pas de taxation sur la plus-value, préservant ainsi les héritiers.
Cette adaptation fiscale incite donc les loueurs à privilégier une gestion patrimoniale de long terme. Plusieurs investisseurs préfèrent continuer à louer, voire intégrer leur bien à leur résidence principale à terme, afin de bénéficier des exonérations appliquées à cette situation. Le régime LMNP offre toujours d’importants avantages, notamment grâce à la déduction des amortissements pendant la durée de l’activité, qui reste un outil puissant de réduction du revenu imposable.
Cependant, cette réforme illustre le souci des autorités françaises, relayé sur Legifrance, d’éliminer certaines niches fiscales jugées trop avantageuses. Elle s’inscrit dans un ensemble plus large visant à équilibrer le marché locatif entre les offres longue et courte durée, tout en assurant une meilleure rémunération pour le fisc. Cette dynamique impose désormais aux investisseurs d’être mieux avisés et de s’entourer de professionnels pour adapter leur stratégie.
Réforme du régime micro-BIC et impact sur la fiscalité des meublés de tourisme
La location courte durée, souvent gérée sous le régime micro-BIC par de nombreux loueurs de meublés de tourisme, subit un remodelage marqué en 2025. Les changements concernent principalement la réduction des abattements fiscaux qui s’appliquent désormais aux revenus issus de ces locations.
Jusqu’ici, sous le régime micro-BIC, les loueurs bénéficiaient d’un abattement de 50 % pour les meublés non classés, et de 71 % pour les bien classés, sur leurs recettes, avec des plafonds élevés (77 700 € à 188 700 €). Suite à la loi Le Meur, surnommée « loi anti-Airbnb », ces taux sont revus à la baisse, avec un abattement ramené à 30 % pour les meublés non classés et à 50 % pour les classés. Le plafond applicable pour les non-classés chute significativement à 15 000 €.
Cette modification s’accompagne aussi d’un recentrage du plafond global des recettes au-dessous duquel le régime micro-BIC est maintenu. Par conséquent, de nombreux loueurs dépassant les nouveaux seuils seront contraints de relever du régime réel d’imposition, plus complexe mais potentiellement plus avantageux à long terme grâce à la possibilité de déduire davantage de charges et d’amortissements.
Les implications pratiques sont sensibles pour ceux qui utilisent des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. L’aboutissement est une incitation indirecte à la professionnalisation et à une gestion comptable plus rigoureuse. La consultation régulière des règles officielles sur Impots.gouv.fr devient indispensable pour tenir compte des évolutions et optimiser la fiscalité.
Au-delà des considérations purement fiscales, la loi Le Meur répond à un objectif sociétal : limiter la prolifération des locations saisonnières dans les grands centres urbains, afin de protéger le logement des habitants permanents. Cette pression législative se traduit par des contrôles accrus et des sanctions en cas de non-respect, ce qui nécessite des procédures claires et une compréhension parfaite de la réglementation locale. Le recours aux conseils de professionnels agréés, souvent recommandés par la FNAIM, constitue désormais un passage obligé.
TVA et prestations para-hôtelières : une nouvelle donne pour les loueurs de courte durée
La question de l’assujettissement à la TVA dans la location de courte durée connait une clarification en 2025. Jusqu’à présent, la location meublée de courte durée n’était soumise à TVA que si trois des quatre prestations para-hôtelières étaient proposées : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison, et réception client.
Un changement récent stipule que, pour les séjours de cinq nuitées ou moins, certaines prestations sont désormais présumées être fournies dès lors que le ménage a été effectué à l’entrée du locataire et que du linge est mis à disposition. Cette modification pousse les loueurs à repenser leurs offres, notamment sur Airbnb, PAP Vacances ou Amivac, afin d’éviter la requalification fiscale qui entraînerait une imposition à la TVA.
Pour échapper à la TVA, un loueur devra donc s’abstenir de proposer le petit déjeuner et opter pour une remise des clés via boîte à clés, limitant ainsi les prestations fournies. Cette subtilité nécessite une vigilance accrue car une simple remise manuelle ou un choix laissé libre au locataire peut être considéré comme un service réalisé.
Par ailleurs, la loi de finances pour 2025 a abaissé le seuil de franchise en base de TVA, initialement fixé à 85 000 €, à 25 000 €, ce qui pourrait entraîner une obligation de collecte plus fréquente. Cette mesure a toutefois été suspendue jusqu’à la fin de l’année, mais souligne l’intention des pouvoirs publics d’accroître la surveillance et la collecte de la TVA dans ce secteur.
Ce contexte impose aux professionnels et aux particuliers de se tenir informés via les sources officielles comme Legifrance et Impots.gouv.fr, afin de devancer les éventuelles évolutions et adopter la meilleure stratégie fiscale. Les enjeux sont considérables, car une mauvaise évaluation peut conduire à des redressements lourds pour le loueur.
Normes énergétiques et obligations : l’impact des règles DPE sur la location courte durée
La performance énergétique des logements loués impacte désormais la mise en location au sein des locations de courte durée. En application de la loi climat et résilience, complétée par le décret d’août 2023, les logements classés « G » au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont interdits à la location.
Si certains locataires peuvent conserver leur logement en cours de bail, les propriétaires doivent anticiper la réalisation de travaux pour améliorer la note énergétique. À partir de 2028, le couperet s’abaisse pour les logements classés « F », puis en 2034 pour ceux classés « E ». Cette échéance engage les propriétaires, qu’ils louent via des plateformes telles que Seloger ou Airbnb, à mettre à niveau leurs biens.
Pour ceux qui pratiquent la location courte durée, la loi Le Meur introduit un délai de neuf ans pour se conformer aux critères, ce qui représente un défi important en termes d’investissement et de planification. Heureusement, des aides financières comme MaPrimeRénov’ ou des subventions locales peuvent alléger ces coûts.
Sur le plan fiscal, les dépenses de rénovation énergétique sont déductibles dans le cadre du régime réel, ce qui encourage le passage de nombreux loueurs du micro-BIC à ce régime plus favorable. Bien que cette obligation génère des contraintes, elle doit être vue comme une opportunité pour optimiser la rentabilité et répondre aux attentes des locataires, qui sont de plus en plus sensibles à la performance environnementale.
